一般情况下，租金高低是出租人在出租房产时首要考虑的因素，愿意支付较高租金的承租人比较容易获得出租人的青睐，尤其是在开发商楼盘烂尾、施工方或债权人接受以物抵债，试图盘活资金的情况下。然而，若出租人仅考虑租金而忽视租赁物是否达到可出租条件的客观情况、疏于对承租人的资格审查违反治安责任或安全保障义务，则可能因面临合同无效而返还租金甚至承担民事赔偿责任或违反行政管理规定而承担行政责任甚至触犯刑法而承担刑事责任等法律风险。本文对上述出租人在出租时可能面临的法律风险进行梳理并提出相应防范建议。
一、租赁物未达到可出租条件未竣工验收、不能办理产权证是烂尾楼的常见问题，也是楼盘衰落的主要原因。但交通便利、商圈氛围较好的烂尾楼盘却似乎不受影响。不少金融机构债权人或施工方在取得法院以物抵债裁定后，往往是通过维持原租赁关系的方式回收资金。根据《最高人民法院关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“ 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房产，与承租人订立的租赁合同无效”。 第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效......租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。即对于尚未取得建设工程规划许可证、违规建设的房产或系违章建筑或租赁期限超过临时建筑使用期限的房产，如果在一审法庭辩论终结前，仍然未取得工程规划许可证或未经主管部门批准建设或延长使用期限的，租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条 ，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，若出租人在租赁物未达到可出租条件，即对外出租的，将面临因租赁合同无效而返还租金，对承租人的装修、经营承担赔偿责任的法律风险。
二、疏于对承租人的资格审查或违反治安责任出租人出租房产，并非单纯的交钥匙行为。出租人对承租人应当有资格审查、备案及出租后进行日常监督等义务。出租人因承租人在出租屋里吸食毒品、从事卖淫活动而被公安机关拘留、甚至被判处刑事责任的案例屡见不鲜。根据公安部发布的《租赁房产治安管理规定》第七条，房产出租人有以下治安责任：（一）不准将房产出租给无合法有效证件的承租人；（二）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；（三）对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；（四）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；（五）对出租的房产经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；（六）房产停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；（七）房产出租单位或者个人委托代理人管理出租房产的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。违反上述规定的行为，第九条规定，由县（市）公安局或者城市公安分局予以处罚：“（一）出租人未向公安机关办理登记手续或者未签定治安责任保证书出租房产的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款......（三）出租人不履行治安责任，发现承租人利用所租房产进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告，或者发生案件、治安灾害事故的，责令停止出租，可以并处月租金十倍以下的罚款......”，第十一条：“......构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
三、违反安全保障义务司法实践中，煤气泄露、热水器爆炸、电路起火，构筑物坠落、承租人跌落等是出租房内比较常见的人身损害事件，承租人可依据租赁合同的附随义务，要求出租人承担违约责任，亦可因侵权行为要求出租人承担侵权损害赔偿责任。而无论是依据《合同法》抑或是《侵权责任法》，出租人对损害的发生均负有过错责任。根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，应对其未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害承担相应赔偿责任。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外”。
四、法律风险防范建议1.建议在租赁协议中明确租赁物现状，对没有竣工验收、没有取得规划许可、临时建筑许可或超过临时建筑使用期限的建筑物不予出租，对存在产权办理瑕疵的情况予以明示，以减轻合同无效的过错责任。对出租人义务，根据承租人承租目的及租赁物实际情况等予以具体规范。2.建议严格履行治安责任，及时将承租人信息，包括但不限于承租人的职业或其主要经济来源等基本情况进行登记并向公安派出所备案，注重对承租人的日常监督，发现承租人有违法犯罪嫌疑的应当及时报警，以减轻明知承租人利用租赁物从事违法犯罪活动而提供房产的证明责任。3.建议在租赁协议中将涉黄涉赌涉毒等违法犯罪行为作为出租人的单方解除权予以设定，以防承租人因行政拘留或涉及被判处刑事处罚期间，出租人可依法清退租赁物内承租人财产，保障租赁物再利用价值。4.建议在租赁协议中将可能有安全隐患的设备设施进行明示，必要时可增加安全使用说明，同时将对上述设备设施的日常维护、安全检查作为承租人的义务，出现安全事故的，要求其及时报警、通知出租人及采取合理止损措施等。以减轻出租人无过错的举证责任。5.建议在租赁前对租赁物的构筑物、家具家电、煤气、水、热等可能引发的潜在风险进行排查，合同履行期间，严格履行安全检查义务，对租户的维修要求及事项及时回应，减少安全隐患。
朱凤婷，云南建广律师事务所党支部纪检委员，专职律师
擅长领域：建筑工程、金融法律事务、公司并购重组、企业改制、破产类诉讼及非诉讼类法律业务。
于潇泓，云南建广律师事务所专职律师
擅长领域：金融法律事务、建筑房地产法律事务、人身及医疗损害纠纷、环境民事侵权等。对金融机构不良资产处置具有丰富经验。